신세계 목표주가 93만원, 면세점 흑자전환이 관건

흥국증권이 2026년 7월 20일 신세계(004170)에 대해 투자의견 BUY와 목표주가 930,000원을 유지했습니다. 2026년 연결 영업이익은 7,462억원으로 전년 대비 55.5% 증가할 것으로 봤습니다.

숫자만 보면 단순한 실적 개선 전망이지만, 목표주가가 어디서 나왔는지 뜯어보면 이익보다 자산 쪽 비중이 큽니다. 아래에서 추정치와 산출 근거, 남은 변수를 순서대로 정리했습니다.

2026년 영업이익 7,462억원, 무엇이 달라지나

흥국증권 추정 2026년 연결 총매출액은 13조 1,000억원(+8.9% YoY), 영업이익은 7,462억원(+55.5% YoY)입니다. 2025년 영업이익이 4,800억원이었으니 한 해 만에 계단을 하나 올라가는 그림입니다.

연결 영업이익 추이·전망 (자료: 흥국증권 리서치센터 2026.7.20)

증익의 축은 두 갈래입니다. 백화점 영업이익이 4,060억원에서 5,620억원으로 늘고, 적자였던 사업부들이 흑자로 돌아선다는 가정입니다.

사업부문별 영업이익 2025 → 2026E (자료: 흥국증권 리서치센터)

면세점은 2025년 -70억원에서 2026년 280억원, 신세계인터내셔날은 -20억원에서 460억원, 까사는 -50억원에서 40억원으로 추정됐습니다. 세 곳의 합만 800억원 넘게 방향이 바뀝니다.

흥국증권은 2026년 영업이익을 7,462억원으로 제시했는데 같은 기간 시장 컨센서스는 7,700억원으로, 이 리포트의 이익 추정은 오히려 시장보다 3% 정도 보수적입니다.

추정치가 시장보다 낮은데 상승여력은 52.5%로 제시됐다는 점이 이 리포트의 성격을 보여줍니다. 목표주가의 근거가 이익 눈높이가 아니라 다른 곳에 있다는 뜻입니다.

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목표주가 93만원은 어떻게 나왔나

산출 방식은 SOTP(부문별 가치 합산)입니다. 12개월 선행 기준으로 사업가치 11조 4,140억원, 투자자산가치 3조 6,540억원을 더해 기업가치 15조 690억원을 잡았습니다.

여기서 순차입금 4조 1,460억원과 비지배주주지분 2조 990억원을 뺀 8조 8,240억원이 적정시가총액이고, 발행주식수 9,445천주로 나눈 934,259원이 목표주가의 계산값입니다.

계산 과정을 따라가 보면 차감 항목이 기업가치의 41%에 달합니다. 자산가치가 크다는 이야기와 부채가 무겁다는 이야기가 같은 표 안에 들어 있는 셈입니다.

사업가치에 적용된 배수는 EV/EBITDA 8.8배로, 2015~2020년 평균 8.4배에 5% 할증한 값입니다. 과거 평균보다 후하게 준 배수라 이 전제가 흔들리면 목표주가도 함께 움직입니다.

매출의 63%는 여전히 백화점

2026년 1분기 기준 사업부문별 총매출 비중은 백화점 63.1%, 면세점 18.4%, 신세계인터내셔날 9.2% 순입니다.

2026년 1분기 사업부문별 매출 비중 (자료: 신세계·흥국증권 리서치센터)

면세점과 인터내셔날의 흑자전환이 주목받고 있지만, 실적의 무게중심은 여전히 백화점입니다. 리포트가 향후 주가의 핵심 변수로 백화점 기존점 성장률(SSSG)과 VIP 고객 확대를 먼저 꼽은 이유도 여기에 있습니다.

흥국증권은 소비 양극화와 자산가격 상승이 명품·해외패션 중심의 백화점 실적으로 연결되고 있다고 봤습니다. 다만 이 논리는 자산가격이 계속 우호적이라는 전제 위에 서 있어, 소비 환경이 바뀌면 가장 먼저 흔들릴 수 있는 부분이기도 합니다.

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주가 위치와 확인할 지표

리포트에 표기된 현재주가는 7월 15일 종가 610,000원입니다. 이후 국내 증시가 크게 조정을 받았기 때문에, 실제 주가와 상승여력은 조회 시점 기준으로 다시 확인하는 편이 정확합니다.

주가 흐름은 1개월 -13.5%, 3개월 +76.6%, 12개월 +210.9%였습니다. 크게 오른 뒤 최근 한 달 조정이 진행된 구간이라는 뜻입니다.

밸류에이션 지표도 이익 정상화 여부에 따라 크게 흔들립니다. 2025년 지배주주순이익이 140억원에 그치며 PER이 170.9배였는데, 2026년 추정치 3,600억원 기준으로는 14.5배로 내려옵니다.

재무 쪽에서는 순차입금 4조 2,910억원, 부채비율 140.2%가 부담 요인으로 남습니다. 배당은 2026년 주당 5,500원이 예상되지만 주가 상승으로 배당수익률은 0.9% 수준입니다.

자주 묻는 질문

Q. 목표주가 930,000원이면 지금 사도 되나요?
A. 목표주가는 증권사가 12개월 뒤를 가정해 산출한 값이지 매수 신호가 아닙니다. 이 목표가는 EV/EBITDA 8.8배 적용과 투자자산 30% 할인 등 여러 가정 위에 계산됐고, 가정이 바뀌면 숫자도 함께 바뀝니다.

Q. 면세점 흑자전환은 확정된 건가요?
A. 확정된 실적이 아니라 흥국증권의 2026년 추정치입니다. 2025년 면세점은 70억원 영업손실이었고, 리포트도 면세점 흑자전환을 향후 주가의 핵심 변수 중 하나로 분류했습니다. 분기 실적 발표로 확인해 가야 할 항목입니다.

정리

이익 추정은 시장보다 보수적인데 목표주가는 높게 제시됐고, 그 간극은 서울고속버스터미널·센트럴시티 등 자산가치 평가에서 나옵니다. 이익 스토리와 자산 스토리를 분리해서 볼 필요가 있습니다.

다음 확인 지점은 백화점 기존점 성장률과 면세점 분기 손익 두 가지입니다. 이 둘이 추정 경로에서 벗어나면 55.5% 증익이라는 전제부터 다시 계산해야 합니다.

⚠️ 본 글은 정보 제공 목적이며 특정 종목의 매수·매도 추천이 아닙니다.
추정치는 증권사 전망으로 실제와 다를 수 있고, 투자 판단과 책임은 본인에게 있습니다.

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